玫勳最近剛成交一戶台南永康的樓寓,買方是首購,已看屋近兩年,從剛開始的持平房價,到後來持續往上漲到下不了手的狀況,眼看追不上房價漲的速度,後來在頭期款資金到位,身為仲介的我,持續不斷尋找適合的物件,配件,帶看,經過長久尋覓後,總算找到買方夫妻双方都能接受的地段區位,價格帶,有車位,三房格局有電梯,管理費低的樓寓,最後在神明面前博杯, 連三個聖杯,一路綠燈的狀態下,買方下斡,緊接著與開發方及屋主議價合意,約買賣雙方至公司簽約寫但書,很多買方都是卡在銀行貸款成數&年限的顧慮而猶豫不決,為了不讓買方因買房子而造成生活品質下降,經濟吃緊的狀況,因此與屋主約定如未達買方可負擔的貸款條件即自動解約的但書(註:此種但書需賣方願意接受,不然很大的可能會買不到房子)
以下的文字部分擷取自樂屋網
簽約前｜議價有兩種：斡旋金與要約書
下斡旋和要約書，傻傻分不清楚
看到喜愛的房子，請房仲連絡屋主進行買房議價，同樣是議價，又分為兩種議價方式，分別不同的費用與賠償金額，依照你的需求可自行選擇：
►要約書：向房仲表示購買意願，不需支付費用，議價失敗則契約無效。
契約成立後反悔：買方違約，買方支付賣方總價款3%；賣方違約，賣方支付買方總價款3%。
►斡旋金：最常聽到的議價術語言。需要支付費用，房仲收取斡旋金，向屋主展現購買誠意，提高成交機會，議價成功斡旋金轉為訂金。
契約成立後反悔：買方違約，斡旋金賣方沒收；賣方違約，賣方加倍賠償斡旋金給買方。
Tip: 一般當買方詢問簽約後需多久的時間可完成代書流程,仲介公司通常會回覆需45個工作日才能走完流程。
01 簽約｜簽訂不動產買賣契約書
下訂後約五至七天雙方進行簽約 (5~7天只是概抓的日期,視案件不同而有差異)
在地政士見證下，核對買賣雙方身分，並在當天申請土地及建物謄本確保產權是否完整，如果買方需要「履約保證」，也在此時告知屋主或房仲。
(註: 以目前各大仲介體系的規定,均須經由履約保證的制度,透過履保專戶保障雙方買賣交易安全)
►買方需準備：身分證正本、印章、財務薪資證明，買方準備簽約金（約總價一成）。
►賣方需準備：土地或房屋權狀及印鑑證明。
Tip：如何確保產權完整？
請地政士申請土地及建物謄本後，可檢視坪數是否正確（若有增建都要記錄上去）、土地區分（是住宅區、工業區還是商業區）、限制登記（是否有限制登記尚未塗銷）、房屋現況（是空屋還是出租，若出租則租約何時結束）。
Tip：契約書簽約小眉角：
買方要再確定契約價格（交易價格以國字謄寫，避免混淆產生爭議）及交屋日期（訂定交屋日期，確保賣方能準時交屋，不至於影響代書後續送件），另外可在契約上增加「核貸不足時契約無效」，避免核貸不成訂金和簽約金被沒收。
02 用印｜備妥證件相關文件用印
簽約完成後，大約一至二個星期
在地政士見證下，買賣雙方備齊過戶、報稅等相關文件，交由地政士蓋印章叫做「用印」。
►買方角色：法律上取得權利之人，稱之為權利人。
買方需準備：身分證、印章、印鑑證明及預繳的行政規費二至三萬元。這時候開始辦理貸款，尋找貸款銀行。
►賣方角色：法律上失去權利之人，稱之為義務人。
賣方需準備：身分證影本、印章、印鑑證明及權狀正本。這時候開始準備過戶文件、公契用印、申報稅單（地價稅和土地增值稅）。
03 完稅｜委請代書繳納相關稅款
用印完成後，大約三至四個星期
簽約三十天內要完稅，此時確認稅單、銀行貸款金額及進行房屋過戶。
●等待稅捐處核發稅單
●確認銀行貸款額度／撥款
►買方需準備：確定銀行核貸金款，將抵押權契約書交給代書，稅單核發時繳納第二筆自備款款項（約合約價一成費用）加上稅金，若貸款額度不足需現金補足差額，並匯款至履約專戶，完成繳稅後進行過戶。
稅金費用：契稅、印花稅、登記規費和代書費。
►賣方需準備：收到銀行的清償證明，辦理貸款塗銷。
稅金費用：繳納房屋稅和土地增值稅，一般會從履保專戶中扣除土地增值稅。
Tip：擔心賣方設定抵押？
建議買方在完稅時，再次調閱土地及建物謄本，避免賣方簽約後設定不動產抵押，影響權益。
04 過戶｜撥款與抵押權
完稅後約三至五天
►買方需準備：買方和銀行進行對保，簽訂貸款契約，確認貸款金額、利率、還款年限。對保完成後，銀行會將屋主的抵押權契約書交給地政士，地政士接續才進行過戶登記，將過戶資料會交給地政事戶所辦理。
買方功課：完成銀行貸款、並完成過戶登記。過戶前需存入買賣價七成。
►賣方需準備：銀行收到地政事務所發的屋主「他項權利證明書」後，清償屋主貸款。屋主完成貸款塗銷後，銀行才會撥款至履保專戶，再轉款給屋主。
賣方功課：和銀行索取清償證明（他項權利證明書、塗銷同意書），辦理貸款塗銷，確定房屋款項入帳。
05 交屋｜點交房屋並檢驗屋況
完成完稅過戶後，大約一至二個星期
買賣雙方交屋，並點交文件，房屋稅、地價稅、履約保證費用、管理費、租押金等其他費用分算。確定交屋日期後，仲介會前往銷售屋抄錄水電表、瓦斯度數和管理費，進行費用結清，並與代書找補計算。
►買方需準備：交屋前一至兩周進行驗屋確認屋況，如果房子有瑕疵則在交屋半年內申請「主張回復」，完成修繕後才付「尾款」。若房子帶有租約，則和租方進行換約。
買方文件：權狀正本、本票、繳納稅單、過戶公契及房屋謄本。
►賣方需準備：買賣公契、繳納過的稅單，確認履保帳戶款項匯入，繳出鑰匙。
結語
玫勳之所以要寫這篇"買屋交易流程"的文章,主要是因為此次成交的買方是首購族群,買方在簽約後等待代書尋找合適的銀行貸款的時間裡,曾詢問玫勳關於後續的流程問題,玫勳心想應該這是首購族群普遍都會提出的疑問,希望這篇文章能對首購的買方有所幫助,買得安心,仲介行業發展至今已有一套透明安全的交易流程可遵循,履約保證制度的建立便是明證。
為何要將房子土地委託給可信賴的仲介?
1.省錢、省時、省力
(房屋成交前不收取任何費用;委託期間所有廣告費用由仲介公司負擔;不用自己奔波帶看節省寶貴時間)
2.安全有保障
(定時回報銷售狀況;買賣過程透明化;履約保證保障雙方安全交易)
買 屋 . 賣 屋 .找 我 就 對 了 !
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